Le crowdfunding immobilier c'est quoi ?

Le crowdfunding immobilier

Le marché de l’immobilier a connu plusieurs innovations depuis l’introduction aux Etats-Unis des REIT’s (Real Estate Investment Trust) dans les années 1960 et la titrisation des crédits immobiliers dans les années 1990. Le crowdfunding pourrait bien être la prochaine innovation majeure de ce secteur. Bien que la pratique soit récente, des entreprises existantes, des particuliers, et même des startups font appel à ce nouveau mode de financement et lèvent des fonds par cette méthode. L’immobilier n’échappe pas à ce phénomène puisque des plateformes ont pris le parti de démocratiser ce secteur de l’économie pour tous les investisseurs qu’ils soient professionnels, particuliers, accrédités ou non.

 

Le crowdfunding en un coup d’oeil

Des tickets de participation réduits (à partir parfois de 10 euros), un nombre important de contributeurs, des projets de toutes natures (de la startup, en passant par le projet caritatif ou la promotion immobilière) c’est en quelques mots ce qui définit le financement participatif ou crowdfunding. Stricto sensu, le crowdfunding est un nouveau mode de financement de projets qui a pour but de mobiliser un grand nombre de participants.

D’où nous vient cette vague visant à tous nous impliquer dans le financement de l’économie? Dans sa forme moderne, des Etats-Unis, comme bon nombre de services dits ubérisés. Internet et les réseaux sociaux ont fortement contribué au succès que connaissent des plateformes mondialement connues comme Kickstarter ou Indiegogo, toutes deux états-uniennes.

Le crowdfunding revêt plusieurs formes, il en existe trois grandes familles :

– Le don avec ou sans contrepartie (crowddonating): le contributeur donne une contribution financière avec l’éventualité d’avoir, ou pas, en retour une contrepartie matérielle. Le cas d’Oculus, une startup américaine a montré les limites de cette forme. En effet, de nombreux contributeurs ont fait le succès de leur campagne de financement. Leurs contributions leur permettaient d’obtenir en avant-première leur casque de Réalité Virtuelle fabriqués par la marque. Peu de temps après la campagne de financement, Facebook a racheté Oculus pour plusieurs centaines de millions de dollars. Les contributeurs qui n’étaient pas investisseurs, donc sans participation au capital de la startup n’ont pas pu bénéficier de la plus-value réalisée par Oculus lors de leur revente, ce qui créa un certain mécontentement auprès de ses supporters de la première heure.

– Le prêt participatif (crowdlending): Une personne prête de l’argent via une plateforme à un porteur de projet qui le rembourse comme pour un crédit classique par mensualité. LendingClub aux Etats-Unis est le précurseur de cette forme de financement, allant jusqu’à proposer des crédits à la consommation, pour des PME avec des taux d’intérêts souvent supérieurs à 10%.

– L’investissement participatif (ou equity crowdfunding) : Cette forme implique qu’un investisseur prenne une participation au capital d’une société en contrepartie de son apport financier. Les plateformes ayant optées pour ce dernier modèle sont celles qui proposent de l’investissement dans des projets de développement immobilier.

Seuls le crowdlending et l’equity crowdfunding sont possibles pour la structuration et le financement de projets de développement immobilier.

 

Le crowdfunding transposé à l’immobilier

Pendant plusieurs années, notamment suite au séisme provoqué par la crise de 2008, le secteur immobilier, au niveau européen et mondial, a connu un fort ralentissement, marqué par une baisse de capitaux alloués au secteur et une restriction de l’accès au crédit par les banques. Ces dernières eurent pour obligation de renforcer leurs capitaux propres limitant de facto les prêts accordés.

La demande de la part des particuliers, des taux d’intérêt élevés pendant plusieurs années pour accéder à la propriété sont également à prendre en compte pour dresser le constat d’une situation crispée du marché immobilier. Du côté des développeurs immobiliers, environ 50 % ne répondent pas aux exigences dressées par les banques et rencontrent des problèmes de financement.

Ce constat exclu en partie le Luxembourg qui a un marché immobilier résilient, ne connaissant pas de baisses ni dans les prix, ni dans la demande.

Les promoteurs immobiliers répondent à ces restrictions d’accès aux capitaux par les banques en expérimentant de nouvelles sources de financement alternatives comme le crowdfunding ou le private equity. Les promoteurs deviennent ainsi innovants en incluant dans leurs processus le crowdfunding et le crowdsourcing.

En terme opérationnel, un promoteur immobilier ne peut pas accéder à une levée de fonds sans avoir passé avec succès le filtre d’une due diligence approfondie imposée par les règlementations locales et la plateforme sur laquelle son projet est listé. Selon les plateformes dont les niveaux d’exigences diffèrent, le porteur de projet a l’obligation de fournir une documentation complète explicitant le projet, le marché, les états financiers de l’opération, les garanties prises, les engagements bancaires et tout autre élément nécessaire à une analyse complète du projet à financer.

Les analystes financiers de la plateforme interprètent et compilent ces éléments dans un prospectus qui est ensuite rendu accessible uniquement aux personnes au bénéfice d’un compte investisseur. Cette limitation est une obligation pour ne pas contrevenir aux règles de l’appel public à l’épargne

Investir peut ensuite se faire en quelques clics à partir de 1’000 euros. Il suffit à l’investisseur de revoir le résumé de l’investissement sur la plateforme, consulter le prospectus pour se forger son propre avis, investir en ligne, puis suivre son investissement post levée de fonds. L’horizon d’investissement pour des projets de développement immobilier est en général compris entre 18 et 24 mois avec des rendements pouvant aller jusqu’à 10% voir au-delà par année.

 

Un marché en plein développement

Le marché du crowdfunding connaît une croissance importante, et plus particulièrement le modèle basé sur l’investissement. Le marché global du crowdfunding double chaque année depuis 2012. En 2105, ce sont plus de 34 milliards de dollars, qui ont été levés à travers le monde selon un rapport de MassChallenge (cabinet de conseil américain spécialisé dans le crowdfunding).

En ce qui concerne l’immobilier, 2,5 milliards de dollars ont été levés en 2015, pour une croissance annuelle de 156%. 2016 devrait voir le total des levées de fonds pour l’immobilier atteindre 3,5 milliards de dollars.

En termes de répartition, ce sont les Etats-Unis qui ont le marché le plus dynamique, principalement grâce au nombre de clients potentiels et la volonté du gouvernement au travers le JOBS act d’institutionnaliser et réguler ce secteur. Initialement ce fut plutôt les clients ayant une expérience de l’investissement immobilier qui ont pris le parti d’investir en ligne dans l’immobilier. A présent, les investisseurs non-qualifiés ont l’opportunité d’investir dans ce secteur, et c’est bien ce segment qui permet au marché d’entrevoir une croissance annuelle à 3 chiffres.

En Europe, dans la quasi-totalité des pays, le volume de fonds est en hausse constante avec néanmoins des disparités. Le Royaume-Uni reste le leader incontesté, suivi par l’Allemagne, la France et le Danemark. Pour ce qui est du crowdfunding immobilier, la France, prend la place de numéro 1 en Europe continentale avec plus de 30 millions d’euros levés en 2015.

Tous ces chiffres ont le mérite d’apporter la preuve, s’il en fallait encore une que l’immobilier est un secteur qui bénéficie grandement de ce nouveau mode de financement. Cette révolution financière ouvre ainsi de nouvelles perspectives aux investisseurs particuliers, tout en n’oubliant pas les promoteurs qui y voient là un moyen de développer de nouveaux projets tout en limitant leur exposition au risque.

 

Gestionnaires d’actifs et crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier n’est pas un secteur réservé aux investisseurs particuliers. Certaines plateformes proposent des services adaptés aux professionnels de la finance tels les fonds d’investissement, les gestionnaires d’actifs, family offices et gérant de fortunes. Ces professionnels de la finance peuvent assurément devenir les prochains grands bénéficiaires de ce nouveau service. L’accroissement des plateformes d’investissement digitalisées permet une montée en gamme des services proposés, notamment pour les « due diligence », la diversité des projets, des outils de reporting toujours plus pointus, des montages financiers innovants, tout ça avec des rentabilités comprises généralement autour de 10%. Ce nouveau mode de fonctionnement autorise ainsi un accès direct à l’information et une prise de participation sans intermédiaire dans des projets pouvant être sélectionnés selon différents critères. Ce processus réduit drastiquement les frais pour accéder aux offres d’investissement et permet une prise de décision rapide.

Malgré ces avantages, le secteur financier reste toutefois prudent et sceptique face à ce phénomène somme toute assez récent.

Pourquoi de la méfiance ou de la défiance lorsque l’on sait que les plateformes n’ont pas pour vocation de remplacer les acteurs historiques de la gestion d’actifs mais plutôt d’apporter une solution innovante à l’investissement immobilier. En combinant les compétences des gestionnaires d’actifs avec la capacité des plateformes de digitaliser et rendre accessible des projets de promotion immobilière, d’excellentes perspectives de développement sont attendues pour toutes les parties impliquées.

 

Régulation du secteur

Selon les pays, des obligations ont été imposées afin de jeter les bases d’une industrie nouvelle mais néanmoins extrêmement dynamique. La régulation amène de la transparence au niveau de l’information communiquée et accroit ainsi la confiance des investisseurs. Le Royaume-Uni et la France ont pris cette voie faisant de ces pays les leaders européens du marché. Le statut de Conseiller en Investissement Participatif a été créé en France. Ce statut octroyé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est un sésame nécessaire pour proposer des investissements participatifs dans ce pays.

Au Royaume-Uni, la FCA (Financial Conduct Authority) régule le crowdlending et le crowdinvesting, qui de facto oblige toute structure proposant ces services d’en demander au préalable l’autorisation.

La Suisse et le Luxembourg ont pour leur part fait le choix de ne pas réguler, laissant les acteurs du crowdfunding opérer en veillant à ce qu’ils n’interférent pas avec les différentes lois bancaires. Cette prise de position s’explique par la taille du marché qui reste relativement réduite ainsi que par le faible nombre de plateformes présentes. Une initiative pour harmoniser les législations au niveau européen a été initiée par la European Equity Crowdfunding Association (EECA) fondée par de nombreux acteurs du crowdfunding avec pour objectif la mise en place de règles communes dans tous les pays de l’Union Européenne.

 

Le crowdfunding immobilier est un nouveau moyen d’investir et de diversifier son portefeuille. Les perspectives de croissance sont importantes sur ce marché naissant. Ce mode de financement doit cependant faire face à de nombreux challenges, que ce soit en termes de régulation, de démocratisation auprès du grand public ou de d’adoption du concept par les professionnels de la finance. Plusieurs études en font cependant le canal de financement privilégié pour l’immobilier, secteur encore largement sous exploité par le crowdfunding.

 

 

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