Comment effectuer ses placements immobiliers

Comment réaliser mon prochain investissement immobilier

Construire un portefeuille d’investissement passe inévitablement par l’immobilier. Que ce soit par l’acquisition d’une résidence principale, un bien locatif, une foncière cotée, un FCPI (en France) ou depuis peu le crowdfunding immobilier, différentes solutions d’investissement peuvent être envisagées.

Acheter une résidence principale

Louer un bien pour ne pas se confronter à tous les inconvénients du statut de propriétaire est confortable et ne demande pas beaucoup d’implication mais de nombreux locataires aspirent à l’achat. A contrario de ce que l’on pourrait penser, acheter un bien n’est pas forcément une bonne idée. C’est notamment le cas de la France où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté ces 15 dernières années et la stagnation actuelle n’augure pas de remontée des prix pour le futur. S’endetter en pensant que la vente du bien autorisera un remboursement du crédit plus une belle plus-value n’est plus forcément d’actualité. Au Luxembourg, le constat est différent puisque la hausse des prix est soutenue et dépasse souvent les 5% par an, ce qui fait de l’achat d’un bien immobilier un bon investissement. Ce constat est confirmé par un rapport de PriceWaterhouseCoopers Luxembourg (Horizon 2020) qui prévoit une hausse des prix dans le résidentiel de l’ordre de 50% d’ici à 2020.

Le revers de la médaille est que de plus en plus de ménages sont exclus de la possibilité d’acheter un bien car la courbe des salaires ne suit pas aussi rapidement celle de la hausse des prix de l’immobilier.

Heureusement d’autres façons d’investir dans la pierre sont désormais possibles.

Le bien locatif

Pour ceux qui pensent que l’investissement dans une résidence principale n’est pas rentable, il reste la solution d’un placement dans un bien locatif. Comparé, aux obligations d’Etat sur 10 ans (OAT) qui rapportent 0,6% ou les assurances-vie qui ont une rentabilité aux alentours de 3%, on comprend vite pourquoi il devient intéressant de profiter de l’effet de levier du crédit. Les actifs immobiliers bien placés rapportant entre 3 et 6% de rentabilité deviennent alors intéressants et les loyers permettent de couvrir la totalité des intérêts et permettent aussi d’amortir le bien. Il faut tout de même être prudent avec ce genre d’achat et favoriser les zones ou toutes les commodités sont facilement accessibles. Transports, écoles, commerces, adaptez votre investissement aux spécificités qu’offre un secteur géographique. Son attractivité va conditionner le potentiel locatif et donc la rentabilité du bien.

REIT’s (Real Estate Investment Trust) ou foncière cotée

Un actif peu connu des investisseurs privés mais qui possède certains avantages. La « pierre-papier » peut être intéressante lorsqu’il s’agit de diversifier un portefeuille. Si ce mode d’investissement reste peu connu du grand public l’influence de ces véhicules n’est plus à prouver. Une transaction sur cinq se fait dans le monde par leur intermédiaire, en France avec le SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) ou les REIT’s aux Etats-Unis et Royaume-Uni. De nombreuses sociétés sont actives sur ce marché qui représentait 100 milliards de dollars en 2014.

Pour la rentabilité, c’est bien le long terme qu’il faut favoriser, les foncières cotées offrant une performance annualisée d’environ 6% sur 10 ans. Evidemment, très peu de placements sauf produits dérivés/structurés très risqués ne peuvent offrir une rentabilité égale ou supérieure. Constat d’autant plus marquant lorsque l’on sait que le CAC40 ou les fonds d’investissement actions offrent des performances souvent inférieures à 6%.

Autre avantage pour les investisseurs, les foncières cotées distribuent en moyenne de 8 à 10 euros de dividendes par action à l’année.

Que des avantages en perspectives, mais il existe tout de même certains facteurs à prendre en compte. Les foncières cotées surperforment les indices boursiers, mais y sont tout de même fortement corrélées, avec des chutes « synchronisées » lors d’évènements majeurs comme la crise de 2008 ou celle de la dette souveraine en 2011. Ces véhicules d’investissement ont également la fâcheuse habitude de sous performer spécifiquement lors des crises de la dette, notamment en cause leur modèle qui consiste à emprunter pour effectuer leurs acquisitions.

2017 s’annonce donc comme une année plus qu’intéressante pour ces véhicules qui voient les taux d’intérêts historiquement bas. Encore faut-il avoir un accès relativement aisé au robinet des banques, qui ont tendance à limiter les crédits et font fructifier le trésor de guerre généreusement offert par la BCE (Banque Centrale Européenne). En définitive, effectuer un placement dans ces foncières cotées semble intéressant, mais les limites de futures baisses des taux directeurs semblent annoncer des jours moins fastes en matière de perspective de croissance et de rentabilité.

Le crowdfunding immobilier

« Une nouvelle approche de l’immobilier par la démocratisation de la finance », c’est sans conteste la phrase qui définit le mieux ce qu’est ce nouveau phénomène d’investissement. Le crowdfunding permet une approche plus accessible, plus personnelle dans la recherche de nouvelles opportunités d’investissement dans des projets immobiliers. Il n’y a aucun doute que ce mode de financement change la manière dont nous accédons à l’immobilier : sécurité des transactions, transparence, extrême simplicité incitent de nombreux investisseurs à utiliser ces nouvellles plateformes financières.

Voyons maintenant les trois raisons principales qui font que le crowdfunding immobilier rencontre un grand succès auprès du public :

1. Tickets d’investissement réduits : 1’000 euros, voilà le montant minimum qu’il faudra débourser pour accéder à des projets immobiliers sur des plateformes de crowdfunding. Il n’est plus nécessaire de contracter un prêt pour enfin investir dans la pierre.

2. Frais réduits et low cost : la force des acteurs du crowdfunding immobilier réside dans une élimination systématique des intermédiaires. Cela engendre des frais bas et de meilleurs profits pour les investisseurs ce qui constitue un argument majeur pour l’utilisation des Seule la plateforme qui assure la mise en relation et facilite l’investissement se retrouve entre l’investisseur et le professionnel de l’immobilier.

3. Construire les villes de demain : vous avez un compte épargne dans une banque, qui va le placer sur les marchés financiers dans une combinaison de X produits. Pendant ce temps, vous vaquez à vos occupations sans vous douter de comment votre argent « fructifie » avec un rendement de 1 voir 2 % annuel. A contrario, avec le crowdfunding immobilier, l’investisseur décide de la façon dont son argent va être placé. Nombre de personnes choisissent cette voie parce qu’ils ont confiance dans la pierre, un produit familier. De plus financer ou investir dans un projet immobilier va permettre la création d’emplois directes et participer à la vie économique d’une ville et d’une région.

Les investisseurs avec ou sans connaissances financières peuvent ainsi appréhender l’investissement immobilier par le crowdfunding. En choisissant le crowdfunding, les particuliers font le pari de se retrouver dans la même position que les professionnels du secteur et ainsi profiter des mêmes rentabilités que ces derniers.

Choisir son placement immobilier relève avant tout de la situation personnelle de chacun. Des outils et des produits existent et s’adaptent avec plus ou moins de flexibilité aux besoins des investisseurs.

Vous avez déjà investi via le crowdfunding immobilier, partagez votre expérience en publiant un commentaire !

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